主题：限购下客转向商业地产 深圳写字楼租售齐火爆 -按照写字楼风格装修

限购下客转向商业地产 深圳写字楼租售齐火爆
李忠辉2010/10/26 
提要：记者昨日拍下的深圳区写字楼群，目前该区月租金全市最高达每平方米１２７元。据仲量联行的报告三季度深圳商铺市场需求旺盛，空置率持续走低等因素推高租金，本季度录得环比增长１．１个百分点，达到７９５．４元每平方米每月。
　　记者昨日拍下的深圳区写字楼群，目前该区月租金全市最高达每平方米１２７元。深圳商报记者 张小禹 摄
深圳商报记者 陆剑伟
　　限购令后，住宅和写字楼一边是风声鹤唳，一边是春江水暖再现“冷一头、热一头”的“跷跷板效应”。
　　近日，记者从区、华强北、国贸等了解到，写字楼租金和售价出现“两头火”的局面，租金以5%左右的速度上涨，写字楼售价的涨幅更是达到了20%～30%，写字楼走出了独立行情，成为调控的“间接受益者”。
　　写字楼租金月涨５％
　　华强北是深圳著名的商业旺区，这里不仅“一铺难求”，写字楼也是“千金难买”。昨日，记者在华强北几家中介地铺了解到，业主放盘数量偏少，而且市场需求一直居高不下，少数有放盘的物业放盘价急升，达到了３１０００元／平方米。租赁回报方面，以赛格广场最高，今年五六月份，这里的月租为１９０～２００元／平方米，现在已经涨到了２３０～２４０元／平方米，涨幅达２０％，平均月涨幅为５％。
　　在区，卓越世纪的钻石造型颇吸引眼球，其租金同样具有标杆意味。国庆后，其月租金单价为１８０～２００元，最高单价开出了２３０元，而去年年底的价格为１６０元／平方米。周边写字楼的租金价格也稳步走高，美联物业统计数据表明，区以每平方米１２７元的月租金成为全市写字楼租金最高的区域，蔡屋围、华强北和南山文化紧随其后，放盘租金分别为１０８、１０６和１０３元／平方米。
　　在国贸一个中介地铺，记者采访了刚刚与租客签下租赁合同的章先生，他不肯透露具体价格，但称“满意”。美联物业一地铺经理表示，这里写字楼的率创下今年新高，达到６．５％，这也是２００９年１０月以来的最高值。
　　二三百平方米物业受青睐
　　业内人士向记者表示，此次的楼市调控主要针对住宅市场，而对商业地产的影响较小，尤其是在信贷政策上，限购令并不涉及商业地产，因此其市场表现不错。据港置地产的置业顾问孙小姐介绍，新政后，来看房的人数明显上升，尤其是关注面积２００～３００平方米写字间的人比较多，日均最高人数达到近２０组。
　　“深圳住宅与商务写字楼过去是‘商住倒挂’，调控前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低，首付比例低，利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。”孙小姐告诉记者，现在住宅的投机行为被规范了，所以很多客户选择了区域位置优越的写字楼作为对象。
　　上文提及的章先生租出去的写字楼面积是２４０平方米，租客是一家在香港有较多业务的小企业，并有另外几家企业表示了的租赁意向。
　　美联物业的统计也显示，近期面积超过１５０平方米的大户型写字楼成交增多，占总成交套数的６０％，２００平方米左右的户型较受市场青睐。
　　商业地产成资金“蓄水池”
　　记者了解到，商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。
　　根据世联地产的统计，目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。世联地产工商事业部总经理张栩哲表示，去年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向商业地产，有预见性地进行转移。“但今年楼市新政以来写字楼市场的变化，则是由于住宅市场渠道被打压和围堵，在通胀大背景不变的情况下，工商物业确实是避险资金的重要渠道，部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”
　　“这次调控并没有针对商业地产，这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产，他们也是看到了市场的空间，并且带有分散风险的意图。”宝龙地产副总裁林峰利如是说。
　　“目前的调控措施并没有涉及到商用物业，深圳大厦的商业物业销售均价仍保持在３００００元左右，公司１６亿的目标中有９个亿将来自深圳鸿隆世纪广场。”主要于深圳开发商业物业的鸿隆控股总裁张宜均表示，相信１６亿这个销售目标能够实现。
　　“限购令之后，资金转向商业地产的形势很明显，最近公司商业、住宅两个部门的互动频繁，常有住宅部的客户要了解商业。”美联物业三级住宅部总监江少杰说，“另外，对那些市场的‘散客’来说，已经打出‘资金避风港’这一新口号的写字楼物业也很吸引人，住宅市场内很多者不得不以购买改为观望，但大部分者对市场依然比较乐观，只是在寻找更好的机会，比如一些人已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺，由此我们中介以后也可能需要转型，寻求商业地产市场内的盈利空间。”
　　业界分析
　　金融机构忙扩张 外资企业需求增
　　经济复苏成写字楼畅旺推手
　　【深圳商报讯】（记者 李忠辉）据仲量联行的报告第三季度，深圳甲级写字楼租赁市场持续向好，成交活跃。整体空置率达到１０．５％，环比下降了１．４个百分点，而租金水平录得较大增幅，环比增长１０．８％．。虽然未来租赁市场供应充裕，但不断增长的需求将有助于部分抵消供应带来的压力。
　　本季度，深圳甲级写字楼租赁市场持续向好，交易活跃。其中，东海国际竣工，为市场新增１０３５００平米的甲级写字楼面积。该项目采取只租不售的策略，目前出租情况表现良好。
　　金融机构的扩张是市场的主要需求。金融机构在深圳的扩展一直保持活跃，从而带动写字楼租赁市场的需求。
　　国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延，对写字楼市场的需求也产生带动作用。以高科技行业和传统制造行业为例，本季度半导体制造企业Ｒａｍｔｒｏｎ和服装企业曼妮芬分别在甲级项目扩张了大面积室。在需求的带动下，旧项目的空置面积得到填补，而新竣工项目出租良好，整体平均空置率为１０．５％。
　　福田ＣＢＤ仍然是深圳写字楼租赁交易最活跃的，在新的高品质项目带动下，业主普遍提高了租金报价，某些项目的租金水平已经创出新高，从而也带动全市整体租金水平的增长。本季度租金环比增长１０．８％，整体平均值达到１３５．４元每平米每月。
　　随着租赁需求的增长，者对写字楼物业的需求也有所回升，以自用为主的需求预计将继续保持活跃。
　　展望深圳甲级写字楼市场前景，预计仍然保持乐观。随着经济的复苏和深圳产业结构的调整，国内企业的增长将是写字楼市场需求的主力。除了金融行业外，来自其他高附加值的行业的需求也将继续增长。随着国内外经济环境的改善，外资企业的需求将继续回到市场。虽然未来市场供应量仍然多，但是不断增长的需求将有助于部分抵消供应带来的压力。
　　零售业增长带旺商铺
　　国际一线品牌拓展造就商业物业升温
　　【深圳商报讯】（记者 李忠辉）本年度以来，深圳零售市场规模继续成长。１～８月份，全市消费品零售总额１８９９．２１亿元，同比增长１５．３％，比上年同期的增幅提高２．４个百分点，零售额的增长也持续带旺物业市场。
　　据仲量联行的报告三季度深圳商铺市场需求旺盛，空置率持续走低等因素推高租金，本季度录得环比增长１．１个百分点，达到７９５．４元每平方米每月。
　　在零售物业市场，本季度，位于南山区的天利名城购物开业，出租率比较高，主力租户包括汉堡王、俏江南、太平洋影院等。目前正在招租的项目，例如京基百纳空间，成功引进了许多新的品牌，其中有些品牌是第一次进入深圳市场，例如高档商务箱包品牌ＴＵＭＩ 和ＩＮＴＥＲＭＥＺＺＯ休闲服饰品牌等。
　　国际一线品牌在深圳的拓展持续活跃。例如瑞士手表Ｂｒｅｇｕｅｔ和法国ＬＶＭＨ集团旗下的珠宝品牌Ｃｈａｕｍｅｔ分别在万象城和中信城市广场开设新店。
　　旺盛的需求和持续走低的空置率推高租金。由于目前市场可供出租的面积比较少，业主在租金上让步有限。整体平均租金环比增长１．１％，达到７９５元每平米每月，而空置率受新增供应影响微升０．２个百分点，达到５．０％。
　　随着京基百纳空间和欢乐海岸购物等新项目的推出，２０１１年深圳商铺市场将迎来一个供应高峰。由于新项目位于深圳的不同，例如京基百纳空间位于蔡屋围，中航城位于华强北，欢乐海岸购物位于华侨城，且他们在定位上有所差异化，因此产生直接竞争的可能性较小。同时，这些新供应将给零售商带来新的扩展机会。由于需求的增长、发展商的实力及新项目地理位置上的优越，我们对深圳商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。